Lignes directrices en matière d'évaluation

1B2 Rapport d'évaluation narratif abrégé

Objet

L'évaluateur en chef du Canada ou son représentant donne au gouvernement fédéral des conseils dans l'évaluation des biens immobiliers et il est responsable de l'élaboration de lignes directrices sur l'évaluation de ces biens. On doit préparer les rapports d'évaluation restreints conformément aux Politiques et aux normes de SPAC en matière d'évaluation reproduites dans les présentes.

1.0 Préface

1.1 Le gouvernement fédéral prend des décisions concernant l'achat, la location à bail, la mise en valeur, le transfert et l'expropriation des biens immobiliers en tenant compte notamment des évaluations immobilières. Celles-ci doivent donc être conformes aux normes strictes pour ce qui est de la documentation, de la rigueur et de la justification.

1.2 Les organismes provinciaux, nationaux et internationaux d'évaluation immobilière ont adopté des normes professionnelles rigoureuses à l'intention de leurs membres. SPAC a donc consulté les principaux organismes d'évaluateurs professionnels et a élaboré ses propres lignes directrices en évaluation immobilière, afin de les adapter au contenu minimum adopté par ces principaux organismes. Dans ce contexte, SPAC a signé un protocole d'entente avec l'Institut canadien des évaluateurs (ICE) et un autre protocole avec l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

1.3 SPAC exige généralement un rapport d'évaluation narratif (1B1), un rapport d'évaluation narratif abrégé (1B2), un rapport d'évaluation à l'aide d'un formulaire (1B3) ou un rapport de mise à jour (1B4). La principale différence entre ces rapports est l'étendue de l'information et la profondeur de l'analyse qui sont propres à chacun de ces rapports.

2.0 Politiques

2.1 En plus de respecter les normes professionnelles diffusées par l'organisme dont il est membre, l'évaluateur doit respecter les Politiques et les lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation décrites dans les sections 2.0 Politiques et 3.0 Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation des présentes lignes directrices.

2.2 L'envergure et l'importance de la recherche et de l'analyse nécessaires dans un rapport d'évaluation abrégé sont identiques à celles d'un rapport d'évaluation narratif. On doit conserver dans les dossiers les données et les analyses détaillées, dans l'éventualité où il faudrait rédiger, à une date ultérieure, un rapport complet. On s'attend à ce que les détails fournis par écrit dans les rapports permettent de donner un aperçu des résultats de l'évaluation.

2.3 L'évaluateur doit expliquer clairement le raisonnement qui a motivé ses conclusions afin d'aider le client à comprendre le rapport.

2.4 L'évaluateur doit s'assurer que son évaluation est impartiale et objective, et qu'elle ne porte pas préjudice ou ne contribue pas à porter préjudice à autrui en se servant d'hypothèses subjectives ou fondées sur des stéréotypes.

2.5 Si, à la suite d'une entente préalable entre l'évaluateur et SPAC, le contenu du rapport préparé par l'évaluateur ne respecte pas les exigences minimales de l'organisme dont il est membre, ce rapport est alors considéré comme une évaluation « limitée » ou « restreinte ». L'évaluateur doit indiquer clairement dans son rapport qu'il s'agit d'une évaluation « limitée » ou « restreinte » afin que le lecteur ne soit pas induit en erreur. Il doit également préciser dans ce rapport les raisons pour lesquelles il déroge aux exigences minimales habituelles en matière de contenu ainsi que les conséquences éventuelles de cette dérogation sur les conclusions finales du rapport en ce qui concerne la valeur des biens.

2.6 Si certains renseignements ne sont pas accessibles, que leur diffusion est restreinte en raison des lois ou qu'ils sont jugés confidentiels conformément aux contraintes liées à la protection des renseignements personnels, il faut alors indiquer clairement dans le rapport les raisons pour lesquelles ces renseignements sont exclus et les modalités selon lesquelles ils ont été vérifiés. Il faut également indiquer que l'information se rapporte à une transaction sans lien de dépendance. Le client doit pouvoir consulter toute l'information dans le dossier de l'évaluateur.

2.7 Le gouvernement fédéral doit conserver les droits d'auteur du rapport et avoir l'autorisation de se servir du rapport pour les fins qui y sont indiquées.

2.8 Il ne convient pas qu'une personne autre qu'un représentant du gouvernement fédéral puisse se servir du rapport sans avoir d'abord obtenu l'autorisation écrite de l'évaluateur en chef ou de son représentant, ainsi que de l'évaluateur responsable du rapport.

2.9 L'évaluateur désigné dans le Contrat de services doit être le seul signataire du rapport et il doit assumer l'entière responsabilité pour le contenu et les conclusions de ce rapport.

2.10 L'évaluateur désigné dans le Contrat de services doit inspecter le bien immobilier visé.

2.11 Le rapport fait l'objet d'un examen pour s'assurer qu'il est conforme au Contrat de services, ainsi qu'aux Politiques et aux normes de SPAC en matière d'évaluation reproduites dans les présentes. Ce rapport doit être établi à la satisfaction de l'évaluateur en chef ou de son représentant.

2.12 L'évaluateur en chef ou son représentant est habilité à réviser les présentes lignes directrices au cas par cas. Par conséquent, les directives figurant dans le contrat de services ont préséance sur celles qui figurent dans les présentes lignes directrices.

3.0 Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation

En plus de respecter les normes professionnelles diffusées par l'organisme dont il est membre, l'évaluateur doit respecter les Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation exposées dans la présente section dans la préparation d'un rapport d'évaluation narratif abrégé pour le gouvernement fédéral.

Les Normes de SPAC en matière d'évaluation ne visent pas à dresser une liste exhaustive des éléments inclus dans les rapports. Il appartient à l'évaluateur de reproduire dans son rapport le contenu minimum exigé par l'organisme dont il est membre et de présenter l'information nécessaire pour que son analyse soit claire et intelligible.

Remarque : Il faut utiliser, dans le rapport, les unités de mesure du système métrique (ou indiquer entre parenthèses ces unités de mesure converties en unités du système impérial).

Partie I - Introduction

3.1 Page de titre

Ceci comprend :

  1. Nom du ou des propriétaires
  2. Adresse du bien immobilier (ou brève description officielle, s'il n'existe pas d'adresse postale)
  3. Nature du bien immobilier (vocation résidentielle, industrielle ou commerciale, terrain vacant, et ainsi de suite)
  4. Nom du responsable de la préparation du rapport
  5. Nom de la personne à laquelle le rapport est destiné

3.2 Lettre de transmission

Une lettre type comprenant :

  1. Adresse de l'évaluateur
  2. Date du jour
  3. Nom et adresse du destinataire
  4. Date et origine de l'autorisation du mandat confié à l'évaluateur
  5. Indication de la valeur et de la participation financière évaluée
  6. Date d'entrée en vigueur de l'évaluation
  7. Période de mise en marché et hypothèses critiques
  8. Signature de l'évaluateur désigné dans le Contrat de services

3.3 Table des matières

On recommande de reproduire une table des matières dans les rapports de plus de 20 pages.

3.4 Photographies

Si l'évaluation porte sur des immeubles importants, il faut reproduire, dans ce passage du rapport, une photographie agrandie de la façade ou d'un angle de l'amélioration majeure et présenter d'autres photographies, le cas échéant, dans les annexes.

3.5 Résumé

Faire état de la valeur estimée selon chaque méthode et des données de base. On recommande de présenter un résumé si le rapport a plus de 20 pages.

3.6 Définition du problème d'évaluation

  1. Objectif auquel ce rapport vise à répondre
  2. Objet de la mission d'évaluation
  3. Droits immobiliers évalués
  4. Définition de la valeur
  5. Date d'entrée en vigueur de la valeur
  6. Clients et utilisateurs visés
  7. Date de l'inspection

3.7 Portée des travaux

Dans cette section, on doit décrire l'importance de la collecte, de la confirmation et du compte rendu des données.

3.8 Données sur la région, sur la ville et sur le quartier

Il faut présenter un résumé à ce sujet.

3.9 Aperçu des biens évalués

Cet aperçu porte notamment sur ce qui suit :

  1. type de bien immobilier
  2. adresse municipale
  3. vocation existante
  4. évolution des ventes et anciens propriétaires
  5. valeur d'imposition et taxes prélevées

3.10 Site

Il faut fournir les données suivantes :

  1. superficie
  2. services offerts sur le site
  3. bref exposé des facteurs qui pourraient nuire au bien immobilier, par exemple la topographie, le sol, la contamination et les moyens d'accès nécessaires
  4. description officielle
  5. brève description des titres de propriété grevant les biens
  6. contrôles de l'utilisation du sol
  7. améliorations apportées au site

3.11 Immeuble(s)

Une description des immeubles, y compris :

  1. type d'immeuble
  2. âge chronologique, âge réel et vie économique restante
  3. aperçu du type de base de la structure et des matériaux employés dans la construction des principaux éléments
  4. superficie brute et superficie nette (en mètres cubes ou en mètres carrés)
  5. brève description de l'état et des lacunes fonctionnelles

3.12 Utilisation la meilleure et la plus profitable (optimale)

Exprimer une opinion sur l'utilisation la meilleure et la plus profitable.

3.13 Analyse de l'évaluation

Si les méthodes traditionnelles d'évaluation ne sont pas appliquées ou que l'on juge qu'elles ne sont pas pertinentes pour le mandat en cours, l'évaluateur doit expliquer logiquement les raisons pour lesquelles on les exclut.

3.14 Valeur du terrain comme s'il était vacant

Lorsque la méthode de comparaison directe est utilisée pour estimer la valeur du terrain, il faut :

  1. présenter un tableau des données comprenant ce qui suit :
    • adresse ou description officielle
    • prix de vente
    • date de la vente
    • superficie du terrain
    • topographie, le cas échéant
    • zonage ou désignation de l'utilisation du terrain
    • tarif unitaire
  2. une brève analyse permettant de tirer une conclusion sur la valeur du terrain

3.15 Méthode du coût

Lorsqu'on fait appel à cette méthode, on établit des estimations pour :

  1. les calculs de la valeur de l'immeuble et l'origine des coûts
  2. les calculs pour la dépréciation de l'immeuble
  3. la valeur de l'immeuble
  4. les calculs de la valeur des améliorations apportées au site
  5. les calculs de la dépréciation du site
  6. la valeur du site
  7. la conclusion sur la valeur totale

3.16 Méthode du revenu

Lorsqu'on fait appel à cette méthode, on établit des estimations pour ce qui suit :

  1. revenu brut potentiel
  2. taux de vacance et provision pour les créances douteuses
  3. revenu brut réel
  4. dépenses
  5. bénéfice d'exploitation net
  6. taux d'actualisation et méthode de calcul
  7. analyse et conclusion portant sur la valeur

3.17 Méthode de parité

Lorsque cette méthode  est retenue :

  1. présenter un tableau des données comprenant :
    • adresse ou description officielle
    • prix de vente
    • date de la vente
    • superficie du terrain
    • zonage ou désignation de l'utilisation du terrain
    • dimensions ou superficie de l'immeuble
    • brève description de l'immeuble
    • brève description des améliorations importantes apportées au site
    • tarif unitaire
    • autres facteurs
  2. appliquer au besoin un graphique de rajustement
  3. reproduire l'analyse et présenter la conclusion sur la valeur

3.18 Corrélation et estimation finale de la valeur

Lorsqu'on fait appel à deux méthodes d'évaluation ou plus, on doit :

  1. présenter la conclusion finale et la justification
  2. indiquer la durée de la mise en vente du bien sur le marché

3.19 Attestation

On peut présenter une lettre d'attestation type, qui doit toutefois respecter les conditions suivantes :

  1. l'évaluateur désigné dans le Contrat de services doit signer l'attestation et assumer l'entière responsabilité du rapport, de son contenu et de ses conclusions
  2. l'évaluateur désigné dans le Contrat de services doit inspecter le bien immobilier visé

3.20 Hypothèses et conditions limitatives

Il s'agit notamment :

  1. des hypothèses et des conditions limitatives à partir desquelles on établit la conclusion tirée sur la valeur
  2. des hypothèses adoptées par l'évaluateur ou selon les instructions du client en ce qui a trait à une question qui est essentielle à la conclusion tirée sur la valeur, par exemple un projet de changement de zonage sur lequel se fonde l'optimisation des biens immobiliers
  3. des conditions limitatives, qui ne doivent pas restreindre le droit d'auteur du gouvernement fédéral sur le rapport d'évaluation
  4. des conditions limitatives, qui ne doivent pas non plus empêcher le gouvernement fédéral de s'en remettre au rapport pour ce qui est de l'objet indiqué
  5. Sauf autorisation écrite donnée par l'évaluateur en chef du Canada ou par son représentant et par l'évaluateur responsable du rapport, ce rapport est réservé à l'usage du gouvernement fédéral
  6. il faut reproduire le texte qui suit dans les conditions limitatives :

    Il n'est pas raisonnable pour qui que ce soit, sauf le gouvernementfédéral, de s'en remettre à un rapport sans d'abord obtenir l'autorisation écrite de l'évaluateur en chef ou de son représentant, ainsi que de l'évaluateur responsable du rapport. Ce rapport a été préparé en supposant que personne d'autre ne s'en remettra audit rapport pour d'autres fins et qu'on rejettera toute responsabilité à l'endroit de toutes ces autres personnes.

3.21 Supports graphiques (au besoin)

L'évaluateur ne devrait sélectionner que les données justificatives les plus pertinentes à reproduire dans le rapport d'évaluation narratif abrégé. En voici des exemples :

  1. les supports graphiques comme les tableaux, les cartes, les plans cadastraux, les plans d'étage et les photographies, entre autres, pour faire ressortir l'information masquée par le texte
  2. il serait utile de reproduire un plan indiquant au lecteur où se trouvent les indices par rapport aux coordonnées du bien visé

3.22 Annexes

3.23 Compétences de l'évaluateur (optionnel)

  1. Affiliations à des organismes professionnels d'évaluation des biens immobiliers
  2. Si l'évaluateur est membre d'un organisme professionnel d'évaluation de biens immobiliers qui a un programme de formation obligatoire, attester qu'il a satisfait aux exigences de ce programme

Annexe A : Graphique de comparaison des rapports d'évaluation

Définitions

Décrire :
Reproduire l'ensemble du raisonnement, de l'analyse, des données et des opinions étayant cette section.
Résumé :
Reproduire les points essentiels de manière succincte, à partir des renseignements justificatifs dans le dossier du mandat.
Reproduire :
Reproduire l'énoncé des faits pertinents, à partir des renseignements justificatifs dans le dossier du mandat.
Sommaire du tableau

Ce tableau met en relief le contenu exigé et le niveau de détail requis lors de la préparation d'un rapport d'évaluation narratif abrégé. La première section démontre le contenu qui devrait être inclus dans Partie 1 Introduction. La deuxième section démontre le contenu qui devrait être inclus dans Partie II Données factuelles et aussi si le contenu devrait être décrit ou reproduit. Partie III Analyse et conclusion souligne le contenu qui devrait être dans cette section. Tout le contenu dans cette section devrait être décrit, à l'exception de l'Attestation. La dernière section Partie IV Données justificatives, démontre le contenu qui devrait être inclus dans cette section du rapport d'évaluation narratif abrégé. Supports graphiques et Annexes peut être inclus au besoin et Indices et Compétences de l'évaluateur doit être inclus.

Exigences relatives au contenu Rapport narratif Rapport narratif
abrégé
Formulaire
Partie I Introduction
3.1 Page de titre Inclure Inclure -
3.2 Lettre de transmission Inclure Inclure -
3.3 Table des matières Inclure Inclure -
3.4 Photographies Inclure Inclure Inclure
3.5 Résumé Inclure Inclure -
Partie II Données factuelles
3.6   Définition du problème d'évaluation Reproduire Reproduire Reproduire
3.7 Portée des travaux Décrire Décrire Décrire
3.8   Hypothèses et conditions limitatives Reproduire Reproduire Reproduire
3.9   Désignation du bien immobilier Reproduire Reproduire Reproduire
3.10 Données sur la région et sur la ville Décrire Résumer Reproduire
3.11 Données sur le quartier Décrire Résumer Reproduire
3.12 Site Décrire Résumer Reproduire
3.13 Services offerts sur le site Décrire Reproduire Reproduire
3.14 Immeuble(s) Décrire Résumer Reproduire
3.15 Améliorations apportées au site Décrire Résumer Reproduire
3.16 Évaluations et taxes foncières Décrire Reproduire Reproduire
3.17 Historique des ventes Décrire Résumer Reproduire
3.18 Droits grevant le titre de propriété Décrire Résumer Reproduire
3.19 Détails du bail Décrire Résumer Reproduire
(au besoin)
3.20 Contrôle de l'utilisation du sol Décrire Reproduire Reproduire
Partie III Analyse et conclusion
3.21 Utilisation la meilleure et la plus profitable Décrire Reproduire Reproduire
3.22 Analyse de l'évaluation Décrire Résumer Reproduire
3.23 Valeur du terrain comme s'il était vacant Décrire Résumer Reproduire
3.24 Méthode du coût Décrire Résumer Reproduire
3.25 Méthode du revenu Décrire Résumer Reproduire
(au besoin)
3.26 Méthode de parité Décrire Résumer Reproduire
3.27 Réconciliation et énoncé final de la valeur Décrire Résumer Reproduire
3.28 Période de mise en marché et analyse Décrire Résumer Reproduire
3.29 Attestation Inclure Inclure Inclure
Partie IV Données justificatives
3.30 Supports graphiques Au besoin Au besoin Au besoin
3.31 Annexes Au besoin Au besoin Au besoin
3.32 Indices Inclure Inclure Inclure
3.33 Compétences de l'évaluateur Inclure Optionnel Optionnel

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