Lignes directrices en matière d'évaluation

1B3 Rapport d'évaluation à l'aide d'un formulaire

Objet

L'évaluateur en chef du Canada ou son représentant donne au gouvernement fédéral des conseils dans l'évaluation des biens immobiliers et est responsable de l'élaboration de lignes directrices sur l'évaluation de ces biens. On doit préparer les rapports d'évaluation à l'aide d'un formulaire conformément aux Politiques et aux lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation reproduites dans les présentes.

1.0 Préface

1.1 Le gouvernement fédéral prend des décisions concernant l'achat, la location à bail, la mise en valeur, le transfert et l'expropriation de biens immobiliers en tenant compte notamment des évaluations immobilières. Celles-ci doivent donc être conformes aux normes strictes pour ce qui est de la documentation, de la rigueur et de la justification.

1.2 Les organismes provinciaux, nationaux et internationaux d'évaluation immobilière ont adopté des normes professionnelles rigoureuses à l'intention de leurs membres. SPAC a donc consulté les principaux organismes d'évaluateurs professionnels et élaboré ses propres lignes directrices en évaluation immobilière, afin de les adapter au contenu minimum adopté par ces principaux organismes. Dans ce contexte, SPAC a signé un protocole d'entente avec l'Institut canadien des évaluateurs (ICE) et un autre protocole avec l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

1.3 SPAC exige généralement un rapport d'évaluation narratif (1B1), un rapport d'évaluation narratif abrégé (1B2), un rapport d'évaluation à l'aide d'un formulaire (1B3), ou un rapport de mise à jour (1B4). La principale différence entre ces rapports est l'étendue de l'information et la profondeur de l'analyse qui sont propres à chacun de ces rapports.

2.0 Politiques

2.1 En plus de respecter les normes professionnelles diffusées par l'organisme dont il est membre, l'évaluateur doit respecter les Politiques et les normes de SPAC en matière d'évaluation décrites dans la section 2.0 Politiques et section 3.0 Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation pour les rapports d'évaluation à l'aide d'un formulaire – Résidentiel et section 4.0 Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation pour les rapports d'évaluation à l'aide d'un formulaire – Industriel et commercial respectivement de cette section.

2.2 L'envergure et l'importance de la recherche et de l'analyse nécessaires dans un rapport d'évaluation à l'aide d'un formulaire sont identiques à celles du rapport d'évaluation narratif. On doit verser au dossier les données et les analyses détaillées. On doit présenter les données, l'analyse et les conclusions dans un formulaire renfermant, à l'intention du client, suffisamment de détails et d'explications pour lui permettre de comprendre le raisonnement et les conclusions finales de l'évaluateur.

2.3 Dans la mesure du possible, on doit faire appel à deux méthodes d'évaluation ou plus dans le rapport d'évaluation à l'aide d'un formulaire, même si les méthodes subordonnées sont utilisées uniquement pour contre‑vérifier la valeur obtenue grâce à la méthode la plus appropriée ou la mieux justifiée. Toutefois, toutes les méthodes d'évaluation reconnues devraient être considérées. Si une des méthodes n'est pas retenue, l'évaluateur est tenu de fournir une explication raisonnable pour son exclusion.

2.4 L'évaluateur doit présenter un rapport bien documenté et étayé de manière qu'il soit évident pour un lecteur impartial que les conclusions sont justes. Le contenu du rapport doit être présenté de façon aussi concise que possible pour que le lecteur puisse rapidement en prendre bonne connaissance.

2.5 L'évaluateur doit s'assurer que son évaluation est impartiale et objective, et qu'elle ne porte pas préjudice ou ne contribue pas à porter préjudice à autrui en se servant d'hypothèses subjectives ou fondées sur des stéréotypes.

2.6 Si, à la suite d'une entente préalable entre l'évaluateur et SPAC, le contenu du rapport préparé par l'évaluateur ne respecte pas les exigences minimales de l'organisme dont il est membre, ce rapport est alors considéré comme une évaluation « limitée » ou « restreinte ». L'évaluateur doit indiquer clairement dans son rapport qu'il s'agit d'une évaluation « limitée » ou « restreinte » afin que le lecteur ne soit pas induit en erreur. Il doit également préciser dans ce rapport les raisons pour lesquelles il déroge aux exigences minimales habituelles en matière de contenu ainsi que les conséquences éventuelles de cette dérogation sur les conclusions finales du rapport en ce qui concerne la valeur des biens.

2.7 Si certains renseignements ne sont pas accessibles, que leur diffusion est restreinte en raison des lois ou qu'ils sont jugés confidentiels conformément aux contraintes liées à la protection des renseignements personnels, il faut alors indiquer clairement dans le rapport les raisons pour lesquelles ces renseignements sont exclus et les modalités selon lesquelles ils ont été vérifiés. Il faut également indiquer que l'information se rapporte à une transaction sans lien de dépendance. Le client doit pouvoir consulter toute l'information dans le dossier de l'évaluateur.

2.8 Le gouvernement fédéral doit conserver les droits d'auteur du rapport et avoir l'autorisation de se servir du rapport pour les fins qui y sont indiquées.

2.9 Il ne convient pas qu'une personne autre qu'un représentant du gouvernement fédéral puisse se servir du rapport sans avoir d'abord obtenu l'autorisation écrite de l'évaluateur en chef ou de son représentant, ainsi que de l'évaluateur responsable du rapport.

2.10 L'évaluateur désigné dans le Contrat de services doit être le seul signataire du rapport et il doit assumer l'entière responsabilité pour le contenu et les conclusions de ce rapport.

2.11 L'évaluateur désigné dans le Contrat de services doit inspecter le bien immobilier visé.

2.12 Le rapport fait l'objet d'un examen pour s'assurer qu'il est conforme au Contrat de services, ainsi qu'aux politiques et aux Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation reproduites dans les présentes. Ces rapports doivent être établis à la satisfaction de l'évaluateur en chef ou de son représentant.

2.13 L'évaluateur en chef ou son représentant est habilité à réviser les présentes lignes directrices au cas par cas. Par conséquent, les directives figurant dans le contrat de services ont préséance sur celles qui figurent dans les présentes lignes directrices.

3.0 Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation pour les rapports d'évaluation à l'aide d'un formulaire – Résidentiel

En plus de respecter les normes professionnelles diffusées par l'organisme dont il est membre, l'évaluateur doit respecter les Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation pour les rapports d'évaluation à l'aide d'un formulaire – résidentiel décrites dans la présente section, dans la préparation de ces rapports destinés au gouvernement fédéral. L'évaluateur doit remplir les formulaires d'évaluation reconnus dans ce secteur d'activité.

Les Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation ne visent pas à dresser une liste exhaustive des éléments inclus dans les rapports. Il appartient à l'évaluateur de reproduire dans son rapport le contenu minimum exigé par l'organisme dont il est membre et de présenter l'information nécessaire pour que son analyse soit claire et intelligible.

Remarque : Il faut utiliser, dans le rapport les unités de mesure du système métrique (indiquer entre parenthèses ces unités de mesure converties en unités du système impérial).

3.1 Il faut remplir toutes les sections du formulaire, même s'il s'agit uniquement d'inscrire la mention « Sans objet » ou « s/o ».

3.2 Vous devez cocher les cases ou y inscrire des « x ». On peut présenter de cette manière l'essentiel des données factuelles se rapportant au bien visé. On doit remplir les sections dans lesquelles il n'y a pas de cases en transcrivant des notes descriptives succinctes. On considère que la plupart des sections du rapport se passent d'explications.

3.3 Après avoir indiqué la fourchette des valeurs des résidences, mentionnez la durée générale de mise en vente sur le marché en jours pour le type de bien visé.

3.4 Dans la section correspondante, décrivez succinctement la « portée » des travaux, les sources d'information et l'importance des travaux de recherche et d'établissement du rapport d'évaluation.

3.5 Dans la section des commentaires sur l'état du bien, ajoutez une rubrique secondaire intitulée « Observations générales », s'il n'en existe pas déjà une, et expliquez brièvement toutes les lacunes du bien visé.

3.6 À l'endroit indiqué, reproduisez une grande photographie en couleurs. Présentez également un plan sommaire du périmètre de l'immeuble, en indiquant les dimensions hors tout. Indiquez l'emplacement dans le quadrilatère et la forme du terrain dans la zone « Plan du quadrilatère ». Faites des commentaires sur tous les facteurs particuliers relatifs à l'emplacement, s'il y a lieu.

3.7 Vous devez préciser la définition du terme « utilisation la meilleure et la plus profitable » si elle n'est pas déjà imprimée dans le rapport.

3.8 Vous devriez appliquer la méthode du coût pour contrôler sommairement le résultat de la valeur obtenue grâce à la méthode de parité. Si le bien visé est unique et qu'il y a peu de biens comparables sur le marché, la méthode du coût sera plus importante pour l'estimation finale de la valeur; il faudra alors présenter, dans le rapport, suffisamment de détails pour convaincre le lecteur que la méthode a été appliquée avec exactitude. Pour remplacer la page prévue dans le rapport d'évaluation, il est possible de reproduire une fiche détaillée de calcul des coûts ou un imprimé indiquant à la fois la valeur du terrain et l'amortissement. Sous réserve du commentaire ci-dessus sur le caractère unique du bien visé, il n'est normalement pas nécessaire de fournir des justifications importantes pour la valeur du terrain, puisque la méthode du coût ne permet que de faire un contrôle approximatif de l'exactitude de la méthode de parité pour l'évaluation des habitations unifamiliales. Indiquez clairement, au bas de la page, la conclusion en ce qui concerne la valeur selon la méthode du coût.

3.9 Indiquez, dans les graphiques correspondants, toute l'information pour la méthode de parité; présentez des données descriptives et comparatives pour le bien visé et chaque bien comparable et reproduisez un graphique de rajustement pour chacun des biens comparables. Indiquez clairement, à la fin de cette section, la conclusion tirée sur la valeur calculée grâce à la méthode de la parité.

3.10 Sous la rubrique « Corrélation et estimation finale de la valeur », reprenez les conclusions tirées de la valeur grâce à l'application des différentes méthodes et exposez succinctement le raisonnement relatif à l'évaluation des méthodes qui ont été appliquées et qui ont permis d'obtenir l'estimation de la valeur du bien visé. Précisez la définition de la valeur marchande dans la section correspondante, si cette définition n'est pas déjà imprimée dans le rapport d'évaluation à l'aide d'un formulaire – résidentiel.

3.11 Indiquez clairement l'estimation finale de la valeur et la date d'entrée en vigueur de l'évaluation. Précisez la « durée de mise en vente sur le marché » correspondant à l'estimation finale de la valeur. Cette durée devrait correspondre à la « durée générale de mise en vente sur le marché » dont il est question auparavant dans le rapport. Signez et datez le rapport et l'attestation, reproduisez clairement le nom de l'évaluateur et indiquez ses titres professionnels.

3.12 Dans les cas nécessaires, on peut joindre, au formulaire, des données et des analyses supplémentaires. Les annexes doivent au moins comprendre des photographies des biens comparables améliorés et vendus, une carte indiquant leur emplacement par rapport au bien visé, ainsi qu'un énoncé des conditions limitatives et des hypothèses critiques.

Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation – Rapports d'évaluation à l'aide d'un formulaire – Industriel et commercial

En plus de respecter les normes professionnelles diffusées par l'organisme dont il est membre, l'évaluateur doit respecter les Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation pour les rapports d'évaluation à l'aide d'un formulaire – industriel et commercial exposées dans la présente section, dans la préparation du rapport destiné au gouvernement. L'évaluateur doit se servir des formulaires d'évaluation reconnus dans ce secteur d'activité.

Les Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation ne visent pas à dresser une liste exhaustive des éléments inclus dans les rapports. Il appartient à l'évaluateur de reproduire dans son rapport le contenu minimum exigé par l'organisme dont il est membre et de présenter l'information nécessaire pour que son analyse soit claire et intelligible.

Remarque : Il faut utiliser, dans le rapport, les unités de mesure du système métrique (ou indiquer entre parenthèses ces unités de mesure converties en unités du système impérial).

4.1 Il faut remplir toutes les sections du formulaire, même s'il s'agit uniquement d'inscrire la mention « Sans objet » ou « s/o », sauf dans les cas où on remplit le formulaire d'évaluation pour un terrain vacant (cf. l'alinéa 4.6) ou lorsqu'on ne peut pas appliquer la méthode du revenu (cf. l'alinéa 4.7); il s'agit des seules exceptions.

4.2 Pour fournir des données descriptives sur le bien visé et sur le quartier, cochez les cases correspondantes ou indiquez-y des « x ». Au besoin, joignez des pages supplémentaires pour compléter les données inscrites dans le rapport d'évaluation. Si l'évaluation porte sur un terrain vacant seulement, indiquez-le dans la ligne intitulée « Description du bâtiment ». Vous devez remplir, en y indiquant des notes descriptives succinctes, les sections dans lesquelles il n'y a pas de cases. On considère que la plupart des sections du rapport se passent d'explications.

4.3 La plupart des rapports d'évaluation à l'aide d'un formulaire comprennent un « Plan du quadrilatère »; indiquez dans ce plan l'emplacement du bien et la forme du terrain visé.

4.4 Décrivez l'état du bâtiment et dressez la liste de toutes les lacunes matérielles ou fonctionnelles, en donnant des détails sur l'équipement spécial; énumérez et précisez les améliorations apportées au site.

4.5 Dans la section correspondante, décrivez succinctement la « portée » des travaux, les sources d'information et l'importance des efforts consacrés à la recherche et à l'établissement du rapport d'évaluation.

4.6 Vous devez préciser la définition de « l'utilisation la meilleure et la plus profitable » si elle n'est pas déjà imprimée dans le rapport.

4.7 Vous ne devez appliquer la méthode du coût que pour l'évaluation d'un terrain vacant (analyse de la valeur du terrain) ou que lorsque l'on juge que cette méthode est appropriée comme principale méthode d'évaluation ou comme méthode secondaire pour étayer une autre méthode. On reproduit normalement un graphique qui permet d'abord de présenter des données descriptives sur chaque bien comparable, puis d'appliquer les rajustements en chiffres absolus ou en pourcentage afin de tenir compte des différences entre les biens comparables et le bien visé. On doit donner un aperçu de l'information sur les coûts et l'amortissement à la fin de cette section du rapport, en tirant une conclusion de la valeur indiquée pour l'immeuble. On devrait reproduire, dans l'annexe du rapport, toutes les fiches de calcul des coûts ou tous les imprimés informatiques.

4.8 On ne doit appliquer la méthode du revenu que lorsqu'on estime qu'elle est appropriée comme méthode principale d'évaluation ou comme méthode secondaire pour étayer une autre méthode. Normalement, on reproduit les graphiques et les tableaux pour permettre de réaliser chacune des étapes de cette méthode d'évaluation, qu'il s'agisse de citer des biens comparables sur le marché pour étayer l'estimation potentielle du revenu ou de faire appel au processus d'actualisation. Pour un taux d'actualisation dérivé du marché ou un multiplicateur du revenu brut, on doit fournir des données de base sur les ventes comparables afin de justifier la conclusion tirée du taux ou du multiplicateur. Pour un taux d'actualisation dérivé de la technique hypothèque/mise de fonds, indiquez le taux d'intérêt et la durée prévue pour l'emprunt hypothécaire. On doit appliquer au moins deux techniques d'actualisation.

Il faut préciser clairement, au bas de la page, l'estimation finale de la valeur.

4.9 La méthode de parité prévoit généralement un tableau qui permet d'abord d'établir une comparaison entre les données des biens comparables et les données du bien visé, puis d'appliquer des rajustements en chiffres absolus et en pourcentage pour tenir compte de toutes les différences constatées. Dans la plupart des cas où on applique le rapport d'évaluation à l'aide d'un formulaire, on prévoit de recourir à cette méthode d'évaluation et de l'élaborer.

Il faut sélectionner une unité de comparaison adaptée au type de bien visé et au marché local, puis, préciser clairement l'unité de valeur indiquée et l'estimation de la valeur de ce bien.

4.10 À la fin de la section portant sur la « méthode de parité », on doit reprendre les estimations de valeur établies d'après les méthodes appliquées, puis tirer une conclusion d'une seule estimation finale de la valeur. Il faut aussi exposer succinctement le raisonnement qui a permis de tirer cette conclusion. Enfin, l'évaluateur doit indiquer la « durée de mise en vente sur le marché » propre à l'estimation de la valeur.

4.11 Reproduisez, à l'endroit indiqué, une grande photographie en couleurs. Présentez également un plan sommaire du périmètre, en indiquant les dimensions hors tout. Tous les rapports d'évaluation devraient comprendre une page reproduisant l'attestation de l'évaluateur et la définition de la valeur marchande. L'évaluateur devrait reproduire son nom en caractères d'imprimerie ou en caractères machine, signer et dater le rapport et préciser de nouveau la date d'entrée en vigueur de l'évaluation et l'estimation finale de la valeur.

5.0 Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation pour les rapports d'évaluation à l'aide d'un formulaire – Terrains vacants

5.1 On peut utiliser les formulaires et/ou les modèles d'évaluation conçus expressément pour permettre d'estimer la valeur des terrains vacants résidentiels, commerciaux ou industriels, conformément au principe de l'utilisation optimale.

5.2 Il faut appliquer les lignes directrices pertinentes décrites dans la section 3.0 Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation pour les rapports d'évaluation à l'aide d'un formulaire – Résidentiel ou section 4.0 Lignes directrices de SPAC en matière d'évaluation pour les rapports d'évaluation à l'aide d'un formulaire – Industriel et commercial ci-dessus.

6.0 Compétences de l'évaluateur

6.1 L'auteur peut, à son gré, fournir les renseignements suivants :

  1. Affiliations à des organismes professionnels d'évaluation des biens immobiliers
  2. Si l'évaluateur est membre d'un organisme professionnel d'évaluation de biens immobiliers qui a un programme de formation obligatoire, il doit attester qu'il a satisfait aux exigences de ce programme

Annexe A : Graphique de comparaison des rapports d'évaluation

Définitions

Décrire :
Reproduire l'ensemble du raisonnement, de l'analyse, des données et des opinions étayant cette section.
Résumé :
Reproduire les points essentiels de manière succincte, à partir des renseignements justificatifs dans le dossier du mandat.
Reproduire :
Reproduire l'énoncé des faits pertinents, à partir des renseignements justificatifs dans le dossier du mandat.
Sommaire du tableau

Ce tableau met en relief le contenu exigé et le niveau de détail requis lors de la préparation d'un rapport d'évaluation narratif abrégé. La première section démontre le contenu qui devrait être inclus dans Partie 1 Introduction. La deuxième section démontre le contenu qui devrait être inclus dans Partie II Données factuelles et aussi si le contenu devrait être décrit ou reproduit. Partie III Analyse et conclusion souligne le contenu qui devrait être dans cette section. Tout le contenu dans cette section devrait être décrit, à l'exception de l'Attestation. La dernière section Partie IV Données justificatives, démontre le contenu qui devrait être inclus dans cette section du rapport d'évaluation narratif abrégé. Supports graphiques et Annexes peut être inclus au besoin et Indices et Compétences de l'évaluateur doit être inclus.

Exigences relatives au contenu Rapport narratif Rapport narratif abrégé Formulaire
Partie I Introduction
3.1 Page de titre Inclure Inclure -
3.2 Lettre de transmission Inclure Inclure -
3.3 Table des matières Inclure Inclure -
3.4 Photographies Inclure Inclure Inclure
3.5 Résumé Inclure Inclure -
Partie II Données factuelles
3.6 Définition du problème d'évaluation Reproduire Reproduire Reproduire
3.7 Portée des travaux Décrire Décrire Décrire
3.8 Hypothèses et conditions limitatives Reproduire Reproduire Reproduire
3.9 Désignation du bien immobilier Reproduire Reproduire Reproduire
3.10 Données sur la région et sur la ville Décrire Résumer Reproduire
3.11 Données sur le quartier Décrire Résumer Reproduire
3.12 Site Décrire Résumer Reproduire
3.13 Services offerts sur le site Décrire Reproduire Reproduire
3.14 Immeuble(s) Décrire Résumer Reproduire
3.15 Améliorations apportées au site Décrire Résumer Reproduire
3.16 Évaluations et taxes foncières Décrire Reproduire Reproduire
3.17 Historique des ventes Décrire Résumer Reproduire
3.18 Droits grevant le titre de propriété Décrire Résumer Reproduire
3.19 Détails du bail Décrire Résumer Reproduire (au besoin)
3.20 Contrôle de l'utilisation du sol Décrire Reproduire Reproduire
Partie III Analyse et conclusion
3.21 Utilisation la meilleure et la plus profitable Décrire Reproduire Reproduire
3.22 Analyse de l'évaluation Décrire Résumer Reproduire
3.23 Valeur du terrain comme s'il était vacant Décrire Résumer Reproduire
3.24 Méthode du coût Décrire Résumer Reproduire
3.25 Méthode du revenu Décrire Résumer Reproduire (au besoin)
3.26 Méthode de parité Décrire Résumer Reproduire
3.27 Réconciliation et énoncé final de la valeur Décrire Résumer Reproduire
3.28 Période de mise en marché et analyse Décrire Résumer Reproduire
3.29 Attestation Inclure Inclure Inclure
Partie IV Données justificatives
3.30 Supports graphiques Au besoin Au besoin Au besoin
3.31 Annexes Au besoin Au besoin Au besoin
3.32 Indices Inclure Inclure Inclure
3.33 Compétences de l'évaluateur Inclure Optionnel Optionnel

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